Saya bukan ahli dan cenderung menghindari perhitungan kredit yang njlimet serta bunga-berbunganya plus biaya-biaya lainnya yang sebagiannya terkesan mengada-ada. Tidak juga tertarik mengulasnya berdasarkan teori liability moneternya. Saya hanya ingin urun rembug terkait persoalan program perumahan DP 0% dari sudut pandang sederhana saja.
DP itu untuk apa sih?
Kalau mengacu pada berbagai peraturan yang ada, rumusan adanya syarat DP dalam setiap kredit perbankan, sebenarnya dibuat untuk lima tujuan pokok: (1) DP berfungsi sebagai komitmen awal seorang konsumen/debitur; (2) DP sebagai jaminan atau kelayakan konsumen untuk mendapatkan kredit dari perbankan/krditur; (3) DP sebagai dana awal bagi pemasok barang untuk memproses barang (rumah atau mobil) yang mau dibeli; (4) mencegah atau meminimalisir terjadinya kredit macet; (5) untuk melindungi konsumen dari kemungkinan perlakuan tidak sesuai aturan oleh industri perbankan.
Dari lima tujuan pokok DP itu – tell me, please!!! – mana yang tidak bisa dipenuhi oleh Pemda DKI? Jawabnya: semuanya bisa, kalau mau.
Beli motor: cicilan pertama adalah DP
Praktek kredit dengan DP 0% sebenarnya sudah lama berjalan, dengan formula yang berbeda, dan jumlah kredit yang mungkin kategorinya kecil.
Beberapa tahun lalu, di berbagai media muncul iklan kredit kepemilikan kendaraan bermotor yang intinya mengirim pesan begini: seorang warga bisa membeli motor dengan datang ke dealer dan membawa uang sebesar cicilan per bulan. Cicilan pertama itu langsung diposisikan sebagai DP. Dan motor langsung bisa dibawa dan dikendarai pulang.
Bukankah ini praktek kredit dengan DP 0%. Cuma saya tidak tahu apakah model kredit ini masih berjalan atau sudah dihentikan. Tapi intinya, DP 0% bukan hal baru dalam praktek kredit di Indonesia.
Rumah dinas Kementerian/Lembaga negara
Praktek yang mirip DP 0% sebenarnya juga sudah berpuluh-puluh tahun dijalankan oleh berbagai kementerian dan lembaga (K/L) negara melalui formula yang mirip rumah dinas atau rumah jabatan.
Sebuah kementerian bekerja sama dengan sebuah bank dan pengemban guna membangun rumah dalam jumlah unit tertentu untuk pegawainya. DP-nya dibayarkan oleh kantor kepada pengemban, dan bank mengucurkan kredit kepada pengemban. Setelah melalui proses administrasi, pegawai langsung menerima kunci rumah, dan cicilan bulanannya dipotong dari gajinya. Pilihan tenur kreditnya antara 10 sampai 15 tahun. Terus DP yang dibayarkan oleh kantor di awal tadi, selanjutnya dicicil oleh pegawai yang bersangkutan, selama periode tertentu.
Hasilnya semua senang: pegawai mendapatkan rumah (realisasinya adalah DP 0%, karena pegawai itu tidak membayar DP secara langsung dari koceknya); pengemban mendapatkan kucuran kredit dari bank kreditur untuk dipakai menuntaskan pembangunan rumahnya dan tentu mengambil untung dari kredit itu; bank krediturnya mendapat jaminan kelancaran cicilan karena dijamin oleh kantor (Kementerian/Lembaga negara) dengan cara cicilan dipotong langsung dari gaji.
Dan sepertinya model kredit di kementerian dan lembaga negara inilah yang paling mungkin dicontoh untuk mengeksekusi secara cepat program kredit rumah 0%.
Kartu Kredit sejatinya adalah kredit DP 0 %
Saya ini orang kampung dan masih bermental orang kampung. Berkali-kali dan selama bertahun-tahun, marketing sebuah bank menelepon menawari saya untuk membuat kartu kredit. Dan selalu saya santai menjawabnya: “Saya ini orang kampung, tidak atau belum butuh kartu kredit, Pak atau Mbak”. Dan biasanya marketingnya akan mundur teratur.
Entah kenapa, suatu ketika, mungkin karena marketing bank itu sudah melakukan penelitian atau berbohong kepada atasannya tentang rekam jejak saya, tiba-tiba saya mendapatkan kiriman dua kartu kredit dengan plafon kredit masing-masing Rp20 juta. Saya hanya diminta datang ke bank cabang terdekat untuk melakukan aktivasi.
Meski awalnya ogah-ogahan, kiriman dua kartu kredit tersebut akhirnya saya nilai sebagai penghormatan. Makanya saya proses dan mengaktifkannya. Sekitar tiga-empat minggu paska aktivasi, plafon KK-nya dinaikkan lagi menjadi masing-masing Rp40 juta. Wow.
Inti ceritanya, sebenarnya saya mendapatkan kredit (uang yang bisa saya gunakan via kartu kredit dengan plafon 2 x Rp40 juta) dengan DP 0%. Bahwa saya membayar cicilan bulanan dan bunganya kalau sesekali menggunakan kartu kreditnya, ya, wajar sajalah. Tapi sekali lagi, saya mendapatkan kredit (melalui kartu kredit) dengan DP 0%. Maka KK sejatinya adalah kredit dengan DP 0%.
Respon BI dan bank
Terus bagaimana respon praktisi perbankan nasional terhadap program DP 0% itu? Semua berhati-hati memberikan pernyataan. Tapi intinya, semua pihak menunjuk adanya peraturan yang mengatur tentang DP minimal untuk kredit perumahan.
Direktur Eksekutif Departemen Komunikasi BI Tirta Segara di Jakarta mengatakan, "Saya tidak mau komentar. Regulasi (loan to value/LTV untuk pembiayaan properti) tetap berlaku," (Kompas.com, Kamis, 14/4/2017).
Sementara Presiden Direktur PT Bank Central Asia (BCA) Tbk Jahja Setiaatmadja mengatakan, "Kami bisa masuk (membiyai KPR DP 0%) kalau memang sesuai aturan perbankannya. Jika memang aturan perbankan memungkinkan, ya kenapa tidak?" (Kompas.com, Kamis , 20/4/2017).
Gubernur Bank Indonesia, Agus Martowardojo mengatakan, jika seandainya DP 0 persen itu benar diterapkan, maka akan menyalahi Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 18/16/PBI/2016 yang dikeluarkan 29 Agustus 2016. Dalam aturan itu, BI mengatur ketentuan loan to value (LTV) untuk penyaluran kredit kepemilikan rumah (KPR) pertama menjadi 85 persen (sebelumnya 80 persen). Artinya, uang muka kredit perumahan minimal 15 persen dari harga rumah.
BI juga mengatur uang muka KPR (untuk rumah kedua) menjadi 20 persen dari sebelumnya 30 persen. Sedangkan untuk kredit rumah ketiga dan seterusnya menjadi 25 persen dari ketentuan sebelumnya 40 persen. Tujuan peraturan BI ini adalah melindungi konsumen dan industri perbankan, sekaligus mencegah terjadinya kredit macet yang tidak diinginkan.
Lagian, dan ini yang penting, ada klausul lain berbunyi begini: “Kredit atau pembiayaan dalam rangka pelaksanaan program perumahan pemerintah pusat dan/atau pemda sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, sepanjang didukung dengan dokumen yang menyatakan, bahwa kredit atau pembiayaan tersebut merupakan program perumahan pemerintah pusat dan/atau pemerintah daerah dikecualikan dari ketentuan ini dengan tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian dan peraturan perundang-undangan terkait yang berlaku.”
Karena itu, saya haqqul yakin, setelah Sertijab Gubernur lama ke Gubernur DKI yang baru, pernyataan para praktisi perbankan akan mulai melunak. Sebab ada satu poin utama yang luput dari pengamatan, yaitu bahwa bank dan para praktisinya hanya punya satu “ideologi”: mendapatkan untung dan menghindari buntung. Soal peraturan bisa disiasati melalui amandemen dengan klausul tertentu.
Catatan:
Pertama, rumah dengan DP 0% harus diakui sebagai gagasan yang out of box. Makanya banyak orang terkaget-kaget. Semua yang menolak pasti karena terlalu komit berpikir inbox (mengacu pada peraturan yang sudah ada). Artinya, DP 0% akan menjadi mustahil kalau semata mengacu pada peraturan yang ada.
Tapi memangnya peraturan itu gak bisa diubah? Wong, BI adalah salah satu lembaga negara yang paling sering mengubah atau mengamandemen peraturan yang dibuatnya sendiri. Sebab BI memang berkecimpung di wilayah yang dinamika perkembagannya sangat intens dan dinamis.
Saya mendengar bocoran bahwa konsep amandemen terhadap Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 18/16/PBI/2016 yang dikeluarkan pada 29 Agustus 2016, sudah memasuki tahapan finishing touch.
Kedua, jika muncul kekhawatiran berlebihan bahwa program KPR DP 0% memperbesar potensi terjadinya kredit macet, mungkin iya. Tapi faktanya: dengan DP 15 s.d 25 persen pun tetap saja banyak kredit yang macet.
Ketiga, terus jangan dibayangkan juga bahwa program DP 0% itu adalah program yang akan dinikmati oleh semua warga DKI. Seperti halnya Kartu Pintar dan Kartu Sehat, dibuat untuk sebagian warga DKI saja. Sebab banyak sekali lho warga DKI yang malu dan tidak merasa nyaman menggunakan Kartu Pintar dan Kartu Sehat.
Kelima, saya pernah melakukan survei langsung kecil-kecilan dengan pertanyaan: “Di antara dari sekian banyak syarat KPR, syarat mana yang paling sulit dipenuhi?” Jawabannya rata-rata adalah “tidak punya dana yang cukup besar untuk membayar DP”. Padahal sebagian besar dari mereka sebenarnya memiliki penghasilan rutin, yang menurut hitungan saya, lebih dari cukup untuk mengangsur cicilan rumahnya.
Keenam, saya percaya bahwa program DP 0% bukan gagasan asal-asalan. Kubu Anies-Sandi pasti telah menghitungnya secara cermat. Mungkin karena itulah, Sandiaga Uno pernah mengatakan, program rumah DP 0% jauh lebih mudah dibanding membangun Tol Cikopo-Palimanan (Cipali).
Makanya, selama periode kampanye Pilgub DKI kemarin, jika ada teman diskusi yang mengeritik program rumah DP 0%, saya langsung menanggapinya secara enteng begini: jangankan DP 0%, Pemda DKI itu punya kapasitas untuk membagikan rumah gratis kepada sebagian warganya, kalau mau.
Syarifuddin Abdullah | Selasa 25 April 2017 / 28 Rajab 1438H.
Ikuti tulisan menarik Syarifuddin Abdullah lainnya di sini.
