Dengan syarat tertentu orang asing boleh membeli properti di Belanda. Apalagi jika ada kemampuan finansial misalnya dengan kapital sendiri atau KPR dari bank atau lembaga keuangan dari luar Belanda. Belum lagi jika dikombinasi oleh kebutuhan, misalnya punya anak yang sedang kuliah di Belanda. Atau membeli properti untuk investasi karena nilai rumah di negeri ini mengalami apresiasi setiap tahun. Boleh jadi juga sekaligus sebagai tempat tinggal rekreatif yaitu digunakan saat liburan di Belanda, sedangkan di luar masa libur properti itu dapat disewakan.
Kebutuhan akan perumahan di Belanda sangat tinggi. Saat ini negeri ini kekurangan lebih dari 300.000 rumah. Dampak dari kebutuhan tadi, dalam 10 tahun ke depan harus dibangun 1 juta rumah baru. Kekurangan rumah di sini tidak berarti warga tidak punya tempat tinggal meskipun ada trend peningkatan tuna wisma di Belanda yang saat ini mencapai 40 ribu jiwa, sementara 60 ribu jiwa lainnya terpaksa tinggal di rumah-rumah non-permanen di area wisata. Ada pula yang menumpang dengan keluarga atau orangtua. Yang termasuk dalam kategori ini ialah warga yang tidak punya tempat tinggal sendiri yang layak, baik rumah milik sendiri maupun yang disewa pada segmen perumahan sosial yang disubsidi pemerintah. Ceruk lain yang terdampak krisis ialah perumahan bagi mahasiswa, khususnya mahasiswa asing.
Krisis perumahan yang terjadi tentu membuka peluang berinvestasi atau membeli properti di Belanda. Apalagi kalau faktor pendukungnya wujud. Namun meskipun faktor finansial dan kebutuhan terpenuhi, kehati-hatian (prudentieel) dalam proses membeli properti di Belanda tetap diperlukan. Jika sudah ditemukan rumah idaman yang ingin dibeli, harga cocok, proyeksi investasi masa depannya menarik sehingga calon pembeli dan penjual bersepakat untuk bertransaksi dengan menandatangani kontrak jual beli (koopcontract) yang sifatnya sementara. Biasanya dokumen ini dibuat oleh makelar. Jika sudah ditandatangani kedua belah pihak maka kesepatan dalam kontrak akan otomatis berlaku setelah lewat masa berpikir dalam tiga hari. Andai setelah tenggat waktu tersebut calon pembeli menarik diri atau membatalkan pembelian maka ybs. harus membayar 10% dari harga rumah yang telah disepakati. Untuk menghindari denda tersebut maka sebaiknya calon pembeli memilih klausul ontbindende voorwaarden dalam kontrak jual beli di mana pembatalan tidak dikenakan denda misalnya karena tidak berhasil mendapatkan pinjaman, atau jika hasil evaluasi teknik bangunan tidak sesuai.
Belum lama ini De Telegraaf merilis berita yang menimpa sepasang orang asing. Tahun 2021 mereka telah setuju membeli sebuah villa impian di Groningen, Belanda. Nilainya €2,55 juta (setara Rp42 milyar). Dalam dokumen kontrak jual beli berbahasa Belanda yang mereka tanda tangani, pasangan ini tidak memilih opsi ontbindende voorwaarden. Walaupun mereka juga mendapat dokumen kontrak yang berbahasa Inggris tetapi tidak dapat digunakan sebagai pegangan legal resmi yang berlaku di Belanda jika terjadi konflik hukum.
Kedua belah pihak membubuhkan tanda tangan pada kontrak jual beli tanggal 26 Juni, sehingga proses transaksi otomatis tidak bisa dibatalkan terhitung setelah 29 Juni. Tetapi tanggal 2 Juli pasangan itu minta tambahan waktu berpikir 30 hari. Mereka ingin melakukan pendalaman terhadap rumah yang akan mereka tempati tersebut. Pihak penjual menolak karena tidak disepakati dalam kontrak jual beli. Karenanya mereka harus membayar denda €255 ribu. Pasangan tadi minta waktu untuk menuntaskan urusan pendanaan melalui bank mereka dan jika lancar mereka juga siap membayar denda. Waktu terus berjalan sedangkan komitmen pembeli yang tidak terbukti. Penjual kemudian mengerahkan juru tagih (deurwaarder). Tetapi karena pasangan tersebut tetap tidak membayar denda maka kasusnya dilimpahkan ke pengadilan.
Saat proses peradilan berjalan, villa itu laku dijual kepada pembeli lain seharga €2,4 juta atau €150 ribu lebih rendah daripada nilai jual kepada pasangan asing tersebut. Akan tetapi pihak penjual tetap untung karena hakim membenarkan tuntutan mereka dengan pertimbangan bahwa pasangan tadi menandatangani kontrak secara sadar. Karenanya, pengadilan mengharuskan pasangan itu membayar denda 10% dari harga jual sebesar €255 ribu plus €12 ribu biaya proses hukum serta biaya penagihan.
Tidak diketahui apakah pasangan asing tersebut melakukan banding atas putusan hakim. Juga belum ditemukan informasi apakah mereka membayar denda pembatalan pembelian villa tadi.
Pelajaran berharga yang dapat diambil: baca dan pahami kontrak jual beli properti dalam bahasa Belanda sebelum membubuhkan tanda tangan. Serta jangan lupa memilih opsi ontbindende voorwaarden dalam kontrak serupa itu. Opsi lain ialah menugaskan lawyer yang menguasai seluk-beluk hukum di Belanda dalam urusan jual beli atau investasi sektor properti di Negeri Kincir Angin ini.
Foto hanya untuk ilustrasi (bukan villa yang dimaksud tapi Kasteel Duivenvoorde), dokumen pribadi
Ikuti tulisan menarik G. Yadi lainnya di sini.
