MEIKARTA milik Lippo Group tak henti dirundung masalah. Mulai dari iklan yang dipersoalkan hingga apesnya nasib Bupati Bekasi dan petinggi Lippo yang menjadi tersangka gara-gara urusan perizinan Meikarta. Bagaimana kiprah Lippo mewujudkan mega proyek Meikarta ini? Takdir apa yang menunggu Lippo di depan? Simak tulisan berikut ini.
Pertengahan semester pertama 2017 lalu, Meikarta sempat menjadi nama yang memenuhi ruang publik lewat iklan yang gencar di berbagai media. Lippo mengucurkan dana lebih dari 1 Triliun rupiah untuk mempromosikan produk terbarunya itu yang disebut sebagai kota baru seluas 500 hektar di Kabupaten Bekasi.
Gencarnya iklan Meikarta, selain menjadi salah satu topik perbincangan di sebagian masyarakat, juga dipersoalkan oleh beberapa pihak. Salah satunya adalah komentar sengit dari Komisioner Ombudsman RI, Alamsyah Saragih.
Alamsyah bahkan meminta Lippo menghentikan penayangan iklan proyek property andalannya itu karena belum memenuhi persyaratan untuk melakukan kegiatan pemasaran. "Itu adalah kegiatan pemasaran dan tidak boleh dilakukan sebagaimana UU Nomor 20 Tahun 2011," katanya.
Iklan Meikarta, menurut Alamsyah, juga terlalu bombastis atau tak sesuai kenyataan. “Dalam iklannya, Lippo bilang akan membangun Kota Baru Meikarta seluas 500 hektare. Namun, dalam rancangan RDTR Kabupaten Bekasi hanya memasukkan kawasan Lippo Cikarang seluas 84,6 hektare,” tambahnya.
Iklan Meikarta yang menyebutkan lokasinya dekat dengan stasiun Light Rail Transit (LRT) Jakarta-Bogor-Depok-Bekasi dan stasiun kereta cepat Jakarta-Bandung juga dipertanyakan oleh Imam Apriyanto Putro, Sekretaris Menteri Kementerian Badan Usaha Milik Negara (BUMN). “Stasiun LRT paling ujung berlokasi di Bekasi Timur, jauh dari lokasi Meikarta,” jelasnya.
Menurut Imam, pemerintah juga tidak ada rencana untuk membangun stasiun kereta cepat Jakarta-Bandung dekat Meikarta. "Saya tidak mengerti kalau mereka mengkaitkan dengan proyek Meikarta, karena tidak ada stasiun di sekitar Meikarta," kata Imam.
Gencarnya iklan Meikarta yang dipersoalkan itu, memberikan hasil yang positif bagi Lippo. Dengan modal mengantongi Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) seluas 84,6 ha, Lippo pede menggelar grand launching Kota Baru Meikarta dan memobilisasi sekitar 10 ribu agen pemasaran untuk menawarkan langsung hunian di Meikarta.
Hasilnya cukup fantastis. James Ryadi, pemilik Lippo Group, mengatakan, proyek ini berhasil menarik minat hingga 130 ribu orang. Bahkan, 32 ribu orang telah masuk dalam tahap cicilan.
Yang ditawarkan oleh pengembang Lippo di Meikarta adalah berbagai macam tipe apartemen. Biayabooking fee atau NUP (Nomor Urut Pemesanan) ditetapkan sebesar Rp 2 juta per unit, dengan janji akan dikembalikan (refund) itu bila konsumen membatalkan pemesanannya tanpa batas waktu.
Kegiatan pemasaran itu lagi-lagi mengundang sorotan karena Lippo dipandang sudah memasarkan produk yang belum memiliki izin. Pasal 42 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menyatakan, pengembang sebelum melakukan pemasaran harus memenuhi lima syarat: kepastian peruntukan ruang, kepastian hak tanah, kepastian status kepemilikan, IMB dan jaminan atas pembangunan yang ditunjukkan berupa surat dukungan bank atau nonbank. Sementara, Lippo baru memiliki IPPT saja.
Lippo bersikeras mengklaim kegiatan itu sebagai kegiatan pre-project selling dan belum memasuki tahap pemasaran. Argumen Lippo mendapat dukungan dari Direktur Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Syarif Burhanuddin. “Selama ini mereka sebenarnya melakukan NUP (nomor urut pemesanan) untuk mengetahui pasar. Sifatnya hanya untuk mengetahui kekuatan pasar, dan apabila batal maka uangnya kembali,” kata Syarif.
Soal pengembalian booking fee, jika dilihat lebih mendalam, hanya merupakan janji iklan semata. Karena, berdasarkan dokumen Ketentuan dan Syarat-syarat Umum yang dapat dikutip dari website resmi Meikarta, terdapat klausul yang mengatur booking fee tak dapat dikembalikan karena kelalaian pemesan. Jadi, tidak sertamerta booking fee dapat direfund. Pengembalian dana hanya bisa dilakukan jika sesuai syarat dan ketentuan perjanjian yang ditandatangani ketika konsumen membayar uang muka pembelian apartemen.
Tak hanya soal iklan dan aktivitas pemasaran Meikarta yang dipersoalkan. IPPT yang diterbitkan oleh Pemerintah Kabupaten Bekasi untuk Lippo pun dipandang memiliki masalah.
Pasalnya, baru dua hari setelah rapat paripurna DPRD Kabupaten Bekasi mengesahkan rancangan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), Lippo mendapatkan IPPT seluas 84,6 ha dari pengajuan awal 140 ha. Izin itu untuk pembangunan komersial area, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah sakit, sekolah, hotel, perumahan dan perkantoran yang terletak di Desa Cibatu, Cikarang Selatan.
"Berdasarkan pertimbangan penguasaan lahan, Lippo Cikarang memenuhi syarat untuk diberikan IPPT," tertulis dalam putusan Bupati Bekasi, Neneng Hasanah Yasin.
Putusan Bupati ini dinilai kontroversial. Seharusnya, IPPT tak dikeluarkan sebelum RDTR selesai dibahas dan disetujui oleh Pemerintah Provinsi Jawa Barat. Hal ini mengacu kepada Undang-undang Nomor 12 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Pembangunan dan Pengembangan Metropolitan dan Pusat Pertumbuhan di Jawa Barat.
Wakil Gubernur Jawa Barat (Jabar), Deddy Mizwar pernah meminta Lippo untuk menghentikan sementara proyek pembangunan kawasan Kota Baru Meikarta, di Cikarang, Bekasi. Alasannya, kata Deddy, sesuai Perda Nomor 12 Tahun 2014, pembangunan Meikarta harus mendapat rekomendasi pemerintah provinsi (Pemprov) Jabar.
Dengan kewenangan mengatur RDTR Kabupaten Bekasi, Pemprov Jabar memperingatkan Pemkab Bekasi agar tak melanjutkan proses pemberian izin lingkungan dan Amdal yang diajukan oleh Lippo Cikarang. Izin lingkungan dan Amdal ini merupakan syarat pemberian Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
"Proses penilaian dokumen lingkungan kota baru Meikarta, dapat dilakukan setelah ada rekomendasi dari Gubernur Jawa Barat," kata Kepala Dinas Lingkungan Hidup Pemprov Jawa Barat Anang Sudarna.
Kepala Dinas Lingkungan Hidup Kabupaten Bekasi Daryanto pun menyatakan proses izin Amdal Meikarta yang diajukan Lippo sedang dihentikan. “Kami menunggu rekomendasi Pemprov Jabar,” kata Daryanto.
Awal Desember 2017, Pemerintah Provinsi Jawa Barat akhirnya menerbitkan rekomendasi bagi Pemerintah Kabupaten Bekasi agar memberi izin pembangunan proyek Meikarta. “Bupati memohon cuma untuk 84,6 hektar saja,” kata Wakil Gubernur Jawa Barat Deddy Mizwar di Bandung,
Pemberian rekomendasi itu, menurut Deddy, didasari oleh Peraturan Daerah Nomor 20 Tahun 2010 tentang Rencana Tata Ruang dan Wilayah (RTRW) Provinsi Jawa Barat. Meikarta berada di area yang masuk kategori kawasan strategis provinsi di wilayah Bogor-Depok-Bekasi-Karawang-Cianjur-Purwakarta. “Dia ada di kawasan strategis provinsi. Seperti KBU (kawasan Bandung Utara) harus ada rekomendasi, bukan izin,” kata dia.
Namun, menurut Deddy, Proyek Meikarta, belum termasuk pengembangan kawasan berskala metropolitan sehingga tidak perlu menggunakan Peraturan Daerah 12 Tahun 2014 tentang Kawasan Metropolitan. Regulasi tersebut mengatur proyek berskala metropolitan yang ada di Jawa Barat, yakni metropolitan Bandung Raya, Cirebon-Indramayu-Majalengka-Kuningan, serta Bogor-Depok-Bekasi-Karawang-Cianjur-Purwakarta.
Setelah lega karena izin yang diperoleh untuk Meikarta, April 2018, isu miring tentang Meikarta kembali mencuat. Ketika itu, beredar surat pemberitahuan dari kontraktor utama PT Total Bangun Persada Tbk. (TOTL) kepada 15 sub kontraktor untuk menghentikan sementara pembangunan tower EF Apartemen Orange Country, yang menjadi bagian dari proyek Meikarta. Seretnya masalah pembayaran dari Lippo disebut-sebut menjadi penyebab munculnya surat pemberitahuan itu.
Total mendapatkan kontrak Lippo Cikarang pada 2016 untuk pembangunan empat tower apartemen di Orange County. Berdasarkan laporan keuangan TOTL, total kontrak yang didapat perusahaan dari Lippo Cikarang mencapai Rp 714,79 miliar.
Tak kurang dari sebulan sejak isu itu menghilang, Meikarta kembali menghadapi isu tak sedap. Lagi-lagi masalah pembayaran yang tak lancar.
PT Mahkota Sentosa Utama (PT. MSU), pengembang mega proyek Meikarta sekaligus anak usaha PT Lippo Cikarang Tbk., digugat pailit oleh dua vendornya yakni PT Relys Trans Logistic (PT. RTL) dan PT Imperia Cipta Kreasi (PT. ICK).
Pendaftaran gugatan pailit tersebut dilakukan 24 Mei 2018 ke Pengadilan Niaga Jakarta Pusat. Gugatan terkait Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang dengan nomor perkara 68/Pdt.Sus-PKPU/2018/PN Jkt.Pst, dan akan menjalani sidang perdana pada 5 Juni 2018.
PT. RCL merupakan perusahaan event organizer (EO). Sedangkan PT. ICK, selain sebagai EO juga merupakan perusahaan yang bergerak di bidang advertising atau periklanan.
Meikarta memang jorjoran dalam beriklan. Berdasarkan riset Nielsen, biaya iklan Meikarta pada 2017 mencapai Rp 1,5 triliun, yang dihitung berdasarkan harga iklan media, di luar nilai diskon dan bonus.
Setelah sekian bulan persoalan Meikarta seperti mereda, kini Lippo dan Meikarta-nya kembali dirundung masalah baru. Operasi Tangkap Tangan (OTT) yang dilakukan oleh Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) terhadap sejumlah pejabat Pemkab Bekasi pertengahan Oktober 2018 lalu ternyata terkait dengan proses pengurusan izin proyek Meikarta.
Sejak OTT yang dilakukan KPK, komisi antirasuah telah menetapkan Bupati Bekasi Neneng Hasanah Yasin dan Direktur Operasional Lippo Group Billy Sindoro sebagai tersangka dalam kasus ini. Sejumlah tempat, termasuk kantor Lippo Group di Tangerang dan Bekasi, plus rumah James Riady pemilik Lippo Group telah digeledah KPK. Tak kurang dari 12 lokasi telah digeledah KPK untuk mencari bukti yang terkait kasus dugaan suap perizinan proyek Meikarta.
Dengan menggeledah rumah James Riady, sangat mungkin pemilik Lippo ini akan dipanggil KPK untuk dimintai keterangan terkait kasus suap itu. Bahkan, Guru Besar Hukum Acara Pidana dari Universitas Jenderal Soedirman Hibnu Nugroho mengatakan, James Riady bisa saja jadi tersangka dalam kasus ini. “Jika dalam penyidikan, KPK menemukan minimal dua alat bukti permulaan yang cukup, James bisa jadi tersangka,” jelas Hibnu.
Tak hanya itu, KPK pun tidak menutup kemungkinan menyeret Lippo Group dalam kasus dugaan suap perizinan proyek Meikarta. “KPK tentu saja fokus terlebih dahulu pada pertanggungajwaban perorangan. Kalau nanti ditemukan bukti-bukti pada perbuatan korporasi, tentu kami akan mencermati,” kata Juru Bicara KPK Febri Diansyah.
Lalu, bagaimana kelanjutan proyek Meikarta ke depan?
Melihat kebutuhan pembangunan dan penyediaan perumahan untuk kebutuhan masyarakat, besar kemungkinan proyek Meikarta ini akan terus berlanjut. Masalahnya akan lebih pada pemenuhan tenggat waktu: apakah akan terwujud sesuai rencana atau harus dimundurkan karena persoalan yang membelit Lippo saat ini.
KPK sendiri telah menyatakan akan bertindak hati-hati dalam penanganan kasus dugaan suap terkait perizinan pembangunan properti Meikarta ini. Prinsip kehati-hatian terutama terkait hubungan penanganan kasus dengan kelanjutan megaproyek tersebut. "Kami harus hati-hati dalam pengertian proyek itu lanjut atau tidak. Jangan lupa, itu pembangunan ekonomi, kebutuhan rumah itu cukup tinggi," kata Wakil Ketua KPK Saut Situmorang.
Terkait nasib konsumen Meikarta yang saat ini tengah galau dengan kisruh terkait proyek property yang telah dibelinya, pengembang berpengalaman sekelas Lippo pasti memiliki cara yang cerdas untuk mengatasinya. Biasanya, konsumen akan lebih berada dalam posisi dilematis antara melepas atau tetap memiliki investasi property di lokasi harapan seperti Meikarta yang digadang-gadang memiliki prospek masa depan yang cerah.
Dampak negatif yang akan lebih terasa ada di tingkatan korporasi Lippo Group. Saham PT. LIPPO CIKARANG Tbk. dengan kode saham LPCK di bursa akan terus tergerus nilainya. LPCK yang juga merupakan pengembang kawasan Lippo Cikarang adalah perusahaan pemilik mega proyek Meikarta.
Nilai saham LPCK, Oktober 2017 lalu tercatat masih bertengger di angka Rp 3.900-an per saham. Belakangan, di akhir minggu ketiga Oktober 2018, nilai saham LPCK tercatat hanya Rp. 1.300 per saham. Tak hanya karena sektor property yang sedang lesu, penurunan saham LPCK juga ikut dipengaruhi oleh kasus yang terkait Meikarta.
Dampak negatif akan lebih besar lagi jika kasus terkait Meikarta yang sedang disidik KPK ini berujung pada kasus kejahatan korporasi. Di Indonesia, tercatat baru ada satu perusahaan yang dinyatakan sebagai pelaku kejahatan korporasi, yaitu PT. Nusa Kontruksi Enjineering Tbk. dengan kode saham DGIK di lantai bursa.
Saham DGIK merosot tajam hingga ke nilai dasar Rp 50 per saham sejak dinyatakan sebagai tersangka pelaku tindak pidana kejahatan korporasi. Hingga akhir minggu ketiga Oktober 2018 masih belum cukup jelas nasib perusahaan yang bergerak di sektor kontstruksi ini. Nilai sahamnya masih konsisten di nilai dasar Rp 50 per saham.
Bukan tidak mungkin nasib buruk seperti yang dialami DGIK juga bisa menimpa Lippo, khususnya terhadap PT Lippo Cikarang Tbk. sebagai pihak yang terkait langsung dengan kasus Meikarta. Jika kemungkinan ini yang terjadi, pasti akan menimbulkan kerugian yang besar bagi Lippo. Tak hanya kehilangan kesempatan bisnis, Lippo bakal menderita kerugian besar karena reputasinya yang menurun di mata masyarakat dan memerlukan waktu yang cukup untuk me-recovery bisnisnya di masa depan.
Ikuti tulisan menarik Nabiha Dila Syakira lainnya di sini.
